ÇOK KATLI MESKENLERDE BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERİ VE ŞEREFİYE DEĞERİNİ ETKİLEYEBİLECEK FAKTÖRLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Özet

Kooperatif siteleri, toplu konut projeleri ve çok katlı binalarda bağımsız bölümler ile müstakil konutlar arasındaki değer farkının tespiti, mülkiyet ve ortaklık haklarının belirlenmesi, lansman öncesi değerleme ve piyasa aktörlerinin rasyonel bilgilendirilmesi açısından gerekli olmaktadır. Konutların, bireylerin barınma ihtiyacını karşılamanın ötesinde aynı zamanda bir yatırım aracı olarak kullanılması nedeniyle değerlerinin mümkün olduğu ölçüde doğru ve tutarlı olarak tespiti gerekmektedir. Bununla birlikte uygulamada farklı kat ve yönlerdeki bağımsız bölümler ve bir sitedeki müstakil konutların değerlemesi ve şerefiye bedellerinin analizinde; konut özellikleri (müstakil veya katta bağımsız bölüm), arsa payı, brüt ve net alanı, oda sayısı, çok katlı binalarda bulunduğu kat, hakim yön veya cephesi, manzara gibi faktörler belirlenen bir aralığa göre puanlanarak değerleme yapılmaktadır. Ancak puanlama işleminde çoğunlukla kriter ağırlıkları göz ardı edilerek ya da bölge özelliklerine göre değerlendirilmeden standart bir ağırlık verildiği görülmektedir. Araştırmada şerefiye kavramının literatürde ve mevzuattaki yeri ve şerefiyelendirme konusunda yargıya intikal eden anlaşmazlıklar üzerinden şerefiyelendirmenin değerleme çalışmalarında önemi, şerefiye bedeline ve konut değerine etki eden faktörlerin tespiti ile seçilmiş örnek olayda konut yapı kooperatifinin şerefiye hesabı tablosu incelenerek uygulama sorunları ve çözüm yaklaşımları ortaya konulmuştur. Kaynak araştırması sonuçlarına göre değerlemede; brüt ve net alan, oda sayısı, bulunulan kat, cephe, çevresel değişkenler gibi özelliklerin şerefiye kriterleri olarak ön plana çıktığı ve bunlara ilave olarak incelenen yargı kararlarında; bağımsız bölüm önüne ticari veya sosyal tesis alanlarının yapılması, kapıcı dairesi ya da kazan dairesi yanında yer alma, gayrimenkulün işlevinin değişmesi gibi hususların da dikkate alınması gerektiği vurgulanmaktadır. Özellikli projelerde arsa payı dağıtımı, lansman öncesi değerleme ve kooperatiflerde kapanış işlemlerine esas değerleme çalışmalarının uzman kişilerce yapılması ve değerleme sürecinde dikkate alınacak faktörlerin tespiti ve ağırlıklandırma ve matematiksel modellerle değerleme çalışmalarının rasyonel olarak tamamlanabilmesi için zorunlu görülmektedir.