Türkçe 2942 SAYILI KAMULAŞTIRMA KANUNUNA GÖRE ARAZİ VASFINDAKİ TAŞINMAZLARIN DEĞERİ İLE PİYASA DEĞERİ ARASINDAKİ FARKLILIKLARIN ORTAYA KONULMASI: GÖLBAŞI ÖRNEĞİ

2942 SAYILI KAMULAŞTIRMA KANUNUNA GÖRE ARAZİ VASFINDAKİ TAŞINMAZLARIN DEĞERİ İLE PİYASA DEĞERİ ARASINDAKİ FARKLILIKLARIN ORTAYA KONULMASI: GÖLBAŞI ÖRNEĞİ

Özet

Kamu ve özel sektör eli ile yapılan altyapı yatırımları (demiryolu, baraj, karayolu, enerji nakil hatları, doğalgaz ve petrol boru hatları) için arazi edinimi ve taşınmaz değerlerinin belirlenmesi büyük önem taşımaktadır. Türkiye’de kamu ve özel sektör tarafından yapılacak yatırım projeleri için taşınmazların temini kapsamında idarelerin tam ve kısmen kamulaştırma veya irtifak kamulaştırması işlemlerinde başlıca sorun, arazi değerlerinin tespitinde yaşanmaktadır. Yatırım projelerinin inşa edildiği alanda veya güzergahta bulunan taşınmazların değerleme işlemleri 2001 tarih ve 4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun ilgili maddelerine göre yapılmaktadır. Kamulaştırmaya konu olan taşınmazın vasfına göre üç farklı değerleme yöntemi kullanılmakta olup arsa vasfında ise emsal değer, arazi vasfında ise gelir değeri ve taşınmaz üzerinde yapı var ise maliyet-birikmiş amortisman üzerinden değer tespiti yapılmaktadır. Söz konusu yatırımların genellikle tarım arazilerinden geçmesi sebebiyle ilgili Kanuna göre taşınmazın değeri net gelir yöntemine göre belirlenmektedir. Ancak yapılan değer tespiti piyasa değerinin altında kalması ve gerçeği yansıtmaması sebebiyle çoğu zaman taşınmazın sahibi tarafından kabul görmemektedir.

Araştırmada amaçlanan; arazi ediniminde kullanılan net gelir yönteminin değer tespiti konusunda eksik yönlerini ortaya çıkarmaktır. Bu kapsamda Ankara İli Gölbaşı İlçesi Halaçlı Mahallesi’nde 34 adet, Tulumtaş Mahallesi’nde 24 adet, Topaklı Mahallesi’nde 12 adet ve Velihimmetli Mahallesi’nde 55 adet olmak üzere toplam 125 adet parsel tarım arazisi incelenmiştir. Taşınmazların kuru tarım arazisi ve sulu tarım arazisi ayrımı yapılarak Net Gelir Yöntemi ile Karşılaştırmalı Satış Analizine göre değer tespitleri yapılmış, değerler arasındaki farklılıklar tespit edilmiştir. Sonuç olarak net gelir yöntemine göre bulunan değerlerin taşınmazların piyasa değerini yansıtmaması ve yasal çerçevede yapılabilecek değişiklikler ile çözüm önerileri üzerinde durulmuştur.